Woningmarkt: 'Corona maakt iedereen in de war'

Aan 't woord - dinsdag, 17 november 2020

Woningmarkt: 'Corona maakt iedereen in de war'

Door Johannes van Bentum

Dr. Paul de Vries één van de docenten van de nieuwe ASRE-opleiding Werking van de Woningmarkt. Hij ziet kansen voor woningen net buiten de grote steden. Zijn advies: "Heb je een fraaie jarendertigwoning? Snel verkopen."

Wat maakt de woningmarkt op dit moment actueel?

Paul de VriesVoor mij is de woningmarkt altijd actueel, het is mijn werk. Op dit moment is de woningmarkt vooral actueel door maatschappelijke problemen, waarop vastgoedprofessionals antwoorden moeten formuleren. Zo zijn er te weinig woningen en woningen moeten in de nabije toekomst gasvrij zijn. Maar de belangrijkste reden is dat er meer risico in de markt is. Rendement is omgekeerd evenredig aan zekerheid. Nu lopen de rendementen op, er is dus minder zekerheid in de woningmarkt.

Hoe dat kan bij een woningtekort? Tien jaar terug kenden wij ook een woningtekort, toch daalden de prijzen met twintig procent. Het is niet het woningtekort dat de prijzen opdrijft, maar het beperkte aanbod.

Wat is er nieuw en anders door corona?

Corona maakt mensen in de war, ook professionals. Sinds 2017 worden er steeds minder woningen verkocht. Dan breekt corona uit en gaan wij als een gek kopen. Daardoor is 2020 in aantallen het beste jaar ooit sinds 2017, in omzet zelfs het beste jaar ever. Hoe kan dat? Er is toch een virus? De gezondheidscrisis heeft blijkbaar nog geen effect op woningmarkt, die vertraagd reageert.

Ik maak mij wel zorgen over de tweede golf. Mensen wilden huizen kopen en dachten dat corona tijdelijk was. Als tweede golf hard toeslaat en overheid kan het niet meer redden, dan hebben we een ander verhaal. Maar daar zijn wij nog niet. Wel zie ik kleine particuliere beleggers niet die vierde woning kopen, maar even pas op de plaats maken. Op de beleggersmarkt lijkt de groei eruit.

Is niet iedereen expert, want heeft een huis?

Hoe ingewikkeld kan het zijn? Iedereen heeft ook verstand van onderwijs, want heeft op school gezeten. Maar op de woningmarkt koop of verkoop je niet elke dag een huis. Je wordt pas expert op het moment dat je opnieuw de markt betreedt. Na tien jaar afwezigheid is de markt totaal veranderd. Jij denkt dat die 35-jarige koper jouw keuken heel mooi zal vinden – echt niet. Vaak heb je als verkoper nog minder kennis van de markt dan als koper. Een koper oriënteert zich beter, weet waar hij naartoe wil. Doordat verkopers die kennis missen, is het ook zo'n inefficiënte markt. Door die kennisachterstand, kunnen adviseurs een verkoper van alles wijs maken.

Wat zijn wijdverbreide misverstanden over de woningmarkt?

Het grootste misverstand is dat koopstarters allemaal in de stad een woning kopen. Een ander misverstand is dat de prijzen altijd maar stijgen. We horen weliswaar dat de prijzen oplopen, maar dat hoeft helemaal niet over jouw woning te gaan. Als jij je woning bijvoorbeeld niet onderhoudt, dan stijgt de prijs ook niet.

Waar liggen de grote kansen op de woningmarkt?

Waar zou jij als je geld had, nu kopen? In gebieden tegen de grote steden aan. Niet in de binnenstad zelf, maar net daarbuiten. Koopstarters trekken toch vaak naar de stad om de kenniseconomie. De woningmarkt is een markt voor hoger opgeleiden. De demografische golf van de babyboomers heeft tot een golfje kinderen geleid en veroorzaakt nu opnieuw een golfje kleinkinderen. En mensen die kinderen krijgen, willen een huis met tuin. Die liggen rondom de steden.

Ook de energietransitie biedt een kans. Stel dat je eigenaar bent van een fraaie jarendertigwoning in de stad. Dergelijke woningen zijn nu nog zeer in trek. Over tien jaar moet je veel investeren om zo'n woning van het gas af te halen. Ik zou zo'n woning nu verkopen, nu je er nog een goede prijs voor kunt maken. Particulieren hebben veel woningen met een slecht label. Zij zullen de komende tijd hun knopen tellen: verduurzamen of verkopen?

De opleiding Werking van de Woningmarkt biedt professionals bij gemeenten, financiers, beleggers, woningcorporaties, adviseurs en makelaars zicht op hoe onderdelen van de woningmarkt elkaar beïnvloeden. Daarmee zijn zij in staat een eigen strategie op de woningmarkt te formuleren.