“Regels als ‘x-keer-de-huur' zijn ontoereikend”

Aan 't woord - vrijdag, 20 november 2020

“Regels als ‘x-keer-de-huur' zijn ontoereikend”

Door Student

Alumnus Robbert-Jan Soors d’Ancona (MSRE 2020) werkt als senior consultant op de afdeling Valuation & Advisory bij Cushman & Wakefield. Voor zijn afstudeerscriptie toetste hij hoe inzicht in de markthuur de waardebepaling van kantoren kan verbeteren.

Waarom dit onderwerp?
“Bij de waardebepaling van objecten wordt vooral naar de omgeving, de locatie gekeken. Daar is veel onderzoek naar gedaan. Naar de invloed van de huursituatie nauwelijks. De aanvangsrendementen voor kantoren aan de Amsterdamse grachten liggen bijvoorbeeld heel laag. Dat is alleen te verklaren als er veel potentie in de huur zit. Dat ben ik gaan onderzoeken.

Ik heb gekozen mijn onderzoek te baseren op de BAR/NAR-methode. Ten opzichte van de DCF-methode heeft die als voordeel dat je minder aannames hoeft te doen. Ik had wel veel referentietransacties nodig die kwamen in mijn onderzoeksperiode 2013-2018 steeds ruimer beschikbaar. De markthuur moest ik immers ook kunnen vaststellen.”

Wat is het belang hiervan voor de vastgoedpraktijk?
“Verschillende beleggers hebben een uiteenlopende kijk op het vaststellen van de waarde van een kantoorpand. Sommigen gebruiken een vuistregel als ‘zoveel-keer-de-huur'. Dit onderzoek toont aan dat die methode ontoereikend is. Er doen zich grote verschillen voor bij panden die onder of boven markthuur zijn verhuurd. De markthuur is onmisbaar bij het bepalen van de hoogte van het bod in de due diligence-fase.

De data voor mijn onderzoek was afkomstig uit de database van de taxatieafdeling van Cushman & Wakefield, aangevuld met informatie uit externe bronnen, zoals het energielabel.”

Heeft het onderzoek opgeleverd wat je verwachtte?
Robbert Jan Soors dAncona“Ja, dat is er zeker uitgekomen. Ik verwachtte dat verschillen tussen huurinkomsten en markthuur positief correleerden met de transactieprijzen van kantoren. Het is duidelijk dat panden die boven markthuur zijn verhuurd ook een hogere transactieprijs kennen. Het blijkt allemaal goed te analyseren. Het was een lastig onderzoek, doordat kantoren zo onderling verschillen. Maar wel minder dan bij winkels.”

Wat heeft het onderzoek jou gebracht?
“Ik wilde graag kwantitatief onderzoek doen, maar mijn scriptiebegeleider Arthur Marquard drong aan op een mix van kwantitatief en kwalitatief. Daardoor liep ik tegen problemen aan, die moest ik telkens oplossen. Ik heb geleerd af en toe even afstand te nemen, niet met oogkleppen op door te buffelen. Als ik dan na een tijdje de computer weer openklapte, zag ik opeens de oplossing. Het heeft mijn analytische vaardigheden vergroot.”

Hoe helpt de MSRE jou in de praktijk?
“Ik ben rechtstreeks vanuit de schoolbanken bij Cushman & Wakefield begonnen. In de MSRE-opleiding spreek je mensen van andere bedrijven met andere gezichtspunten. Zij laten zien welke specifieke kwaliteiten je kunt gebruiken bij welke projecten. En als ik ergens vastloop, ken ik nu een aantal mensen dat ik kan bellen.

Ook mijn specifieke kennis is verbeterd. Zo heb ik mijn kennis van de DCF-methode weer vanaf nul moeten opbouwen, waardoor je een meer kennis van en inzicht in de methode krijgt. Door mijn keuzevak Vastgoedbeleggen heb ik bredere vastgoedkennis gekregen, bijvoorbeeld over fondsstructuren en juridische zaken. Ik heb meer zicht gekregen op hoe zaken in de vastgoedsector met elkaar samenhangen.”