"Vastgoedsector gaat van buikgevoel naar data"

Aan 't woord - dinsdag, 14 september 2021

"Vastgoedsector gaat van buikgevoel naar data"

Door Johannes van Bentum

Michiel Boonen is nu 3,5 jaar docent voor het vak Marktanalyse voor de masteropleidingen aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Onlangs volgde hij met andere docenten het traject Basiskwalificatie Onderwijs aan de ASRE.

Nog nieuwe didactische inzichten opgedaan?
Michiel Boonen e1598859201450 560x374"Ja, ik werd gegrepen door een video op Youtube van professor Sanjay Sarma van MIT waarin hij uitlegt hoe wij leren en dat de meeste universiteiten het helemaal verkeerd doen in de collegezaal. Dat heeft mij ertoe aangezet mijn volledige college op video te zetten en de collegezaal te gebruiken om te inspireren, nieuwsgierig te maken en actief met kennis aan de slag te gaan. De collegezaal is volgens Sarma voor de dialoog, de verdieping. Daar hebben we het dan bijvoorbeeld over de voorspelling van InRetail dat de winkelleegstand in 2022 op twintig procent uitkomt. Wat denk jij, zal dat gebeuren?"

Wat is er nieuw en anders binnen het vak?
"Vroeger nam ik een linkje in mijn college op naar sites waar je wat meer kon lezen over datagebruik in de vastgoedsector. Maar doordat alles nu digitaliseert zijn er veel meer data over vastgoed. Als je weet welke doelgroep ergens loopt, kun je ook bepalen of het winkelaanbod daarop is afgestemd. Maar je kunt ook inzoomen op de huurprijs. Hoeveel spijkerbroeken moet je verkopen om bij een meterprijs van 2.600 euro uit de kosten te komen? Een casus die ik zal behandelen is het faillissement van V&D. Wat betekent het als een keten met 64 vestigingen en 700.000 vierkante meter winkelvloer over de kop gaat, op het totaal van de retailmarkt van 35 miljoen vierkante meter?"

Hoe heb je als MSRE'er zelf het vak Marktanalyse ervaren?
"Ik vond het leuk, werkte in die tijd als vastgoedresearcher. Veel van de lesstof was mij al bekend en ik ontdekte dat ik er niet heel slecht in was. Ik kreeg nieuwe handvatten voor statistische analyse. Mijn meningen heb ik gevormd aan de hand van de meningen van mijn docenten. De belangrijkste vaardigheid die ik leerde was kritisch nadenken, snappen wat ik las - essentieel voor een vastgoedprofessional. Dan ontdek je dat veel van wat je leest, gewoonweg niet kan."

Wat heb je in de praktijk geleerd, dat niet in de opleiding zat?
"Oef, dat is lastig concreet te maken. Voorheen was de lesstof soms wat abstract, theoretisch. Ik probeer zaken zoveel mogelijk concreet te maken, de lesstof te koppelen aan de praktijk. Bij elke casus moet je immers kiezen welke theorie je gebruikt om tot een oplossing te komen. Ik wil komend studiejaar studenten voor hun eigen woonomgeving de supermarkten in kaart laten brengen. Om daarna te praten over de theorie van het ruimtelijk monopolie en demografie."

Is Marktanalyse binnen de vastgoedsector belangrijker geworden?
"Ja, dat geloof ik wel. In de vastgoedsector worden beslissingen vooral op buikgevoel genomen, hoewel dat minder wordt. Kantoren op snelweglocaties hebben deels hun economische functie verloren, in de jaren tachtig waren die nog het summum. Maar wat moeten wij er nu mee? Vastgoedprofessionals kijken nu eerst naar de feiten en cijfers, voor zij iets besluiten. Mijn advies is: kijk ook naar de gebruiker, kijk naar de historie. Winkels in hun huidige vorm bestaan ook maar pas sinds 1800, vervolgens duurde het nog tweehonderd jaar voor de winkelmarkt echt volwassen werd."

Zijn studenten in jouw ervaring veranderd?
"Ja, ook in de moeilijke coronaperiode, toen alles online moest, viel mij al op dat studenten kritischer vragen stelden. Ook buiten de colleges om. En ook verbanden zien met de andere colleges die zij volgen. De huidige groepen zijn zich ervan bewust dat een masteropleiding aan de ASRE een voorrecht is, geen vanzelfsprekendheid. Dan moet je er ook alles uithalen wat erin zit. Ze zijn volwassener, nemen actief deel aan discussies. Dat is als docent soms hard werken. Daarvoor moest ik wel eerst zelf veranderen."