“Ik timmer alles zo veel mogelijk dicht”, vertelt development director Annelou de Groot van Internationale Workplace Group (IWG), het internationale moederbedrijf van de flexkantooraanbieders Regus, Spaces, Signature, HQ en No18. Bij elke huurovereenkomst voor één van haar vestigingen laat zij de gebouweigenaar een acht pagina’s tellende Letter of Intent tekenen met afwijkingen op de bestaande regels rondom huurcontracten.
Een voorbeeld daarvan is het non-concurrentiebeding, waarin staat dat de verhuurder in hetzelfde gebouw geen ruimten van minder dan 200 m2 mag verhuren en/of voor een periode korter dan twee jaar. Een andere bepaling luidt dat De Groot veranderingen in het gehuurde mag aanbrengen, zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. “De markt voor flexkantoren verandert snel, dus wil ik mijn ruimten kunnen aanpassen als de markt daarom vraagt”, licht De Groot toe.
“Maar is dat eigenlijk wel nodig? Het ROZ-model voor de huur van kantoorruimte timmert al veel dicht en de rest kun je toch in redelijkheid tussen huurder en verhuurder oplossen? Zo’n beding kan heel naar uitpakken voor een verhuurder bij een volgende crisis, waarneer zijn pand leegloopt”, probeert vastgoedadvocaat en ASRE-docent Justine van Lochem van advocatenkantoor Dentons Boekel. Maar De Groot is onverzettelijk. “Ik verdien mijn geld met de diensten die ik aanbied in de kantoorruimte die ik huur. Het non-concurrentiebeding is een dealbreaker. Eigenlijk houd ik altijd onverkort vast aan mijn Letter of Intent.” De revenuen van IWG belopen in de regel drie maal de huurprijs. De schade van concurrentie in eigen huis is daarmee aanzienlijk, stelt De Groot.
Open normen in het huurrecht
De Groot is door advocaat Van Lochem gevraagd om met haar bedrijf als voorbeeld te dienen in een seminar over zogeheten open normen in het huurrecht, het onderwerp van het proefschrift op basis waarvan Van Lochem op 3 december 2019 de doctorstitel kreeg. Open normen in het huurrecht die Van Lochem onderzocht zijn ‘redelijk en billijkheid’, ‘goed huurderschap’ en het ‘onredelijk bezwarende beding’. Open normen bieden ruimte aan de rechter om omstandigheden mee te wegen die bij het aangaan van een contract door partijen niet werden voorzien of die onredelijk uitpakken. Die mogelijkheid geeft het recht enige flexibiliteit. Keerzijde van de medaille is dat daardoor ook rechtsonzekerheid ontstaat.
Oud-advocaat, oud-kantonrechter en raadsheer-plaatsvervanger bij het gerechtshof Den Haag Frank van der Hoek vertelt tijdens het seminar hoe een rechter tegen de open normen in het huurrecht aankijkt. De ogenschijnlijke vrijheid om de zogeheten open normen te interpreteren, is in veel gevallen helemaal niet zo groot. Soms heeft de wetgever al kaders gesteld en vaak zijn in de jurisprudentie regels geformuleerd waaraan hij zich moet houden. Slechts bij uitzondering heeft de rechter wel een grote vrijheid het geschil naar eigen inzicht te beslechten.
Boete per dag per vierkante meter
Een casus die de aanwezigen van het seminar kregen voorgelegd, is de situatie waarin een verhuurder een nieuwbouwkantoor niet op tijd kan opleveren doordat de bouw stil ligt door de stikstof-crisis. In De Groots Letter of Intent staat een boetebeding van een betaling per dag per vierkante meter. Die is opgenomen om de kosten te bestrijden die de flexofficeaanbieder maakt doordat de ruimte niet beschikbaar is, plus een prikkel voor de projectontwikkelaar om alsnog zo snel mogelijk op te leveren.
De aanwezigen – van wie de meeste werkzaam zijn bij professionele vastgoedpartijen – vinden op een enkeling na die boete terecht en zien geen aanleiding tot matiging. Dat het uitbreken van de stikstof-crisis een duidelijk voorbeeld is van overmacht, brengt daarin geen verandering. Die onvoorzienbaarheid ligt volgens de aanwezigen in de risicosfeer van de verhuurder, die moet dus betalen. ‘Rechter’ Van der Hoek houdt wat slagen om de arm. “De details spelen hierbij een grote rol. Het hangt er – zoals zo vaak in het recht – dus vanaf.”
Vastgoedbibliotheek
Het proefschrift ‘Open normen in het huurrecht; ruimte versus onzekerheid’ van Justine van Lochem is beschikbaar in de Vastgoedbibliotheek.nl van de Amsterdam School of Real Estate.