'Polderen kan door corona niet meer'

Aan 't woord - donderdag, 11 februari 2021

'Polderen kan door corona niet meer'

Door Johannes van Bentum

Maarten Donkers geeft het vak Marktanalyse, Phlip Boswinkel doceert Urban Management aan MRE-studenten aan de ASRE. De grootste impact van corona is volgens hen dat het informele overleg bij een kop koffie is weggevallen.

Wat is de kern van het vak marktanalyse?
Maarten Donkers (MD): "De kern is de vraag wat trends in de maatschappij betekenen voor vastgoed. Daarbij draait het om de marktdynamiek die ontstaat door veranderingen in vraag en aanbod. Dan heb je het over de gebruikers van vastgoed en eigenaren van vastgoed, de beleggers."

Wat probeert Urban Management op studenten over te brengen?
Phlip Boswinkel (PB): "Het vak Urban Managent legt het verschil uit tussen projectontwikkeling – dingen maken – en gebiedsontwikkeling, dat gaat over dingen mógelijk maken. Voor het laatste is meer samenwerking nodig met andere partijen. Als gebiedsontwikkelaar ben je afhankelijk van anderen, terwijl je als projectontwikkelaar heel individueel kunt denken vanuit je eigen plot."

Bekijk hieronder het complete interview, of download als podcast (mp3)

Wat heeft de corona-pandemie daaraan veranderd?
MD: "Dit is niet de eerste crisis die de vastgoedsector treft. Door corona ontstaat een nieuwe dynamiek doordat veel mensen vanuit huis werken. In de opleiding gebruiken wij de DESTEP-analyse, waarmee wij demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiek-juridische ontwikkelingen analyseren. Meer thuiswerken is een sociaal-culturele verandering, waardoor er andere producten zullen worden gevraagd."

PB: "Het vraagt volgens mij om een leefbare stad en werkplekken dichtbij huis. Daar was iedereen ook voor corona al mee bezig. Een ingrijpender verandering is dat door de coronamaatregelen het informele overleg is weggevallen. Zo lang je binnen de lijntjes van een bestemmingsplan kleurt, loopt alles prima door. Maar zodra je iets afwijkends wilt – eeuwigdurende middenhuur voor eengezinswoningen in de stad, waarover geen afspraken bestaan - dan loop je vast. Het even oplossen bij een kop koffie zit er voorlopig niet in. Polderen kan niet meer."

MD: "Marktdynamiek is de uitkomst van overleg tussen stakeholders. Studenten denken altijd dit een heel rationeel proces is, maar in het vastgoed worden elementen uit de gedragswetenschap steeds belangrijker. Als het allemaal zo rationeel was, hadden wij nu geen woningtekort. In theorie leidt collectief handelen tot een perfect evenwicht, maar individuele belangen verstoren dit. We gaan in de theorie ook uit van perfecte toegang tot kennis, die in de praktijk ook niet bestaat."

Moet de overheid dan meer regie voeren?
Phlip Boswinkel ASREPB: "De markt is gebaat bij duidelijk leiderschap, zoals een stad als Rotterdam dat kent. Daar wordt meer voortgang geboekt. Een probleem is dat regie niet past bij de nieuwe Omgevingswet, die juist partijen uitnodigt om planologie te bedrijven. Dat maakt het lastig om maatschappelijke voorzieningen in plannen in te bedden. Dat moet toch echt de overheid doen." 

MB: "De leegstand in de kantorenmarkt heeft de sector juist zelf prima opgelost. Maar het woningtekort, daar moet de overheid in sturen." 

Heeft de vastgoedsector de woningmarkt uit z'n handen laten vallen?
PB: "Dat vind ik een grote uitspraak. Er is wel erg laat gereageerd op de toenemende vraag naar woningen, die binnenstedelijk moeten worden gerealiseerd. Dat is complex. Je hebt te maken met meer marktpartijen, meer stakeholders. Daar moest iedereen aan wennen." 

Zien jullie een trek naar het platteland?
Maarten Donkers ASREMD: "Urbanisatie is een trend die al een paar honderd jaar aanhoudt. Het is te vroeg om te concluderen dat dit nu omdraait. Maar corona zou ertoe kunnen leiden dat mensen bijvoorbeeld nu graag buiten de stad een tweede woning zouden hebben. Het platteland trekt dus wel degelijk aan." 

PB: "Ik denk dat zo'n vijf à tien procent van de mensen nu graag buiten de stad zou wonen. Voorlopig biedt de stad de komende twintig jaar nog voldoende ruimte om in woonruimte te kunnen voorzien. Verschuivingen als deze doen zich zeer langzaam voor, doordat mensen traditioneel een omgeving kiezen waarin zij zelf zijn opgegroeid. Zo'n verandering vergt dus minimaal dertig jaar." 

Welke trends zullen de komende jaren de markt bepalen?
MD: "Ik denk aan technologie waarmee wij steden echt slim maken en verduurzaming door gasloos bouwen en bouwen in hout. En er zal minder behoefte zijn aan retailmeters. Het kantorenoverschot werd opgelost door herontwikkeling op gebouwniveau, winkelmeters moeten worden herontwikkeld op gebiedsniveau. Dat vraagt andere vaardigheden." 

PB: "Het organiseren van nieuwe functies in gebieden is een verantwoordelijkheid van overheid en markt samen. In de MRE- en MSRE-opleidingen plaatsen wij studenten één van die rollen en proberen hen tot samenwerking te laten komen. Samenwerken vraagt andere vaardigheden dan die van een traditionele projectontwikkelaar."