ASRE-docent professor Martijn van den Assem geeft studenten van de Master of Real Estate (MRE) de collegereeks ‘Psychologie van financiële besluitvorming’ binnen het vak Portfoliomanagement. De mens is notoir slecht in het schatten van onzekerheden, weet hij. “We hebben af en toe een goede crash nodig om ons te doordringen van de risico’s.”
“Mijn vakgebied is altijd actueel. De mens is en blijft slecht in het schatten van onzekerheden. Als je van een risico makkelijk voorbeelden kunt bedenken, meen je al snel dat de kans op dit risico groot is. Ons geheugen wordt gevoed door de media. Als er kortgeleden iets ergs is gebeurd, overschatten wij de kans dat het weer gebeurt. De komende jaren zullen wij ons zorgen blijven maken over pandemieën, terwijl mij de kans op een uitbraak door de tijd heen relatief constant lijkt.
In de bouw worden de kosten en de duur van projecten steevast onderschat. Dat komt doordat mensen denken in plannen, ideale scenario’s in plaats van reële verwachtingen. Sinds het bouwfraudeschandaal is de winstgevendheid van bouwondernemingen dramatisch gedaald. Dat komt doordat een onrealistisch lage bieding direct wordt afgestraft: die wint de aanbesteding. Dit wordt de winners curse genoemd. Door overmatig vertrouwen in de nauwkeurigheid van prognoses, lukt het niet deze vloek te mijden. De pepernotenaanpak was natuurlijk fout, maar werkte financieel wel beter.
In het vastgoed blijken ook taxateurs niet erg goed in het schatten van onzekerheden. Bij de ASRE heb ik MSRE-alumnus Joost Gijsbers voor zijn afstudeerscriptie begeleid bij een onderzoek onder 21 taxateurs naar het vertrouwen in de eigen taxaties. Zij kregen ieder tien vastgoedobjecten inclusief referentieobjecten voorgelegd, waarvan zij de waarde moesten bepalen. Vervolgens moesten zij met negentig procent betrouwbaarheid de bandbreedte aangeven van hun schatting. Daaruit bleek dat de taxateurs een dramatisch overmatig vertrouwen hebben in hun eigen berekening en de onzekerheid daarvan stelselmatig onderschatten.
Rituele dans
Nu is taxeren natuurlijk een rituele dans, het draait uiteindelijk om wat iemand bereid zou zijn te betalen. Die waarde is de verwachte prijs bij verkoop, verdisconteerd met de rentevoet die hoort bij het risico van de verwachte opbrengst. Dat is geen punt, maar een interval. De uitkomst is gebaseerd op onze verwachtingen over anderen.
Een ander mechanisme dat ons beoordelingsvermogen vertroebelt, is Fomo – fear of missing out. De Amsterdamse woningmarkt lijkt een loterij zonder nieten – elke investering in een beleggerswoning zal geweldig renderen, doordat de schaarste de huren en de woningprijzen zal blijven opdrijven. Dus kopen veel mensen nu een woning voor de verhuur. Net als in 2006. Maar er komt op een zeker moment een einde aan de opgaande markt en dan wil iedereen eruit, maar dat gaat niet zonder kleerscheuren. We hebben af en toe een goede crash nodig om ons opnieuw te doordringen van de risico’s.
Negatieve rente
Mensen hebben ook moeite inflatie in te calculeren in hun berekeningen, zij denken het liefst in nominale waarden. Het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs van hun woning is volgens hen het rendement. Spaarders vinden het verschrikkelijk om een negatieve rente op hun spaarrekening te hebben, maar feitelijk is de reële rente natuurlijk al dik negatief. Evenzo vinden mensen een gelijkblijvend salaris bij een inflatie van drie procent minder erg dan een salaris dat drie procent daalt als het prijspeil niet verandert. Het denken van de mens is bijzonder.
Ik beleg zelf met een studieclubje in onder andere waterstofbedrijven. Voor sommige daarvan wordt nu honderdvijftig keer de omzet betaald, krankzinnig natuurlijk. Moeten we die aandelen nou houden of verkopen? Dat is lastig te bepalen. Maar als je verwacht dat een ander de stukken een week laten tegen een nog hogere prijs wil kopen … Tijdens de internetbubbel werd de beurs gegrepen door een vergelijkbare krankzinnigheid. Tegelijkertijd: over een aantal van de toenmalige startups – Google, Amazon – hebben wij het nog steeds. Dat zijn winnaars gebleken.
Psychologische vallen
Hoe je voorkomt dat je in deze psychologische vallen trapt? Mijn advies is te kijken naar wat nu buiten de spotlights staat, de vergeten categorieën waarover niemand spreekt. Hoe groot is de kans dat die weer in de schijnwerpers komen? Wij denken vooral aan wat onze aandacht trekt. Dat bepalen wij niet zelf, dat bepalen onze sociale omgeving en de social media waaraan wij ons blootstellen. Probeer niet mee te gaan met de massa, ook al is dat lastig.”