'Hefboomwerking vastgoed bedreigt publieke doel'

Aan 't woord - dinsdag, 29 december 2020

'Hefboomwerking vastgoed bedreigt publieke doel'

Door Docent

Vastgoed heeft in het publieke domein nog vaak een ondergeschikte rol. Niet goed, zegt docent Ron van Bloois van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). 'Stenen zijn een risico voor het primaire doel van een maatschappelijke organisatie.'

Het schort binnen maatschappelijke organisaties als gemeenten, scholen en zorginstellingen aan managementinformatie voor zorgvuldige besluitvorming over vastgoed, ziet Ron van Bloois in de praktijk als vastgoedconsultant bij Hevo.

Ron van Bloois"Eenvoudig gesteld moet vastgoed de primaire taak van een maatschappelijke organisatie faciliteren. Niets meer, niets minder. In de bedrijfsvoering draait het voor negentig procent om mensen, voor hooguit tien procent om vastgoed. Maar kijk je naar de balans, dan is het precies andersom: negentig procent van het geld zit in stenen."

Door het grote financiële gewicht van het vastgoed, heeft dit voor organisaties vaak onverwachte risico's. "Vastgoed werkt als hefboom. Noodzakelijke investeringen in vastgoed hebben een groot effect op het budget dat overblijft voor primaire taken."

Grip op het vastgoed
Van Bloois leert aan de ASRE vastgoedprofessionals en bestuurders uit het publieke domein omgaan met deze risico's. "We zetten de vastgoedprofessionals in hun kracht en bieden bestuurders grip op het vastgoed van hun organisatie. Vastgoedstrategie en strategisch bedrijfsplan moeten op elkaar zijn afgestemd. Een eerste stap is kijken wat je aan vastgoed hebt, hoe dat presteert en wat voor verplichtingen daaraan hangen. Vervolgens kun je een plan maken om te komen van wat je hebt, naar wat je nodig hebt."

Grote vastgoedzeperds in de zorg of het onderwijs – zoals de nieuwbouw van het Leidse ROC - hebben de afgelopen twintig jaar de professionalisering van het asset management in de publieke sector op gang gebracht. Steeds meer data uit vastgoed wordt ook bij maatschappelijke organisaties ingezet voor de besluitvorming. "Het is niet eenvoudig om een meerjarenonderhoudsplan te laten praten met een strategisch plan. Maar doe je het niet, dan ontbreekt het overzicht en ontstaan er blinde vlekken. Dan zijn bestuurders niet in control", zegt Van Bloois.

Minder vet op de botten
Maatschappelijke organisaties als gemeenten en woningcorporatie hebben door nieuwe taken en taakstellingen (denk aan jeugdzorg en de verhuurdersheffing) minder vet op de botten. Terwijl zij tegelijk het woningtekort moeten oplossen en hun vastgoed Paris-proof moeten maken. Daardoor wordt het lastiger om de financiering van vastgoed rond te krijgen.

De Amsterdam School of Real Estate brengt in zijn opleidingen studenten uit verschillende disciplines samen. "In bijvoorbeeld de opleiding Vastgoedfinanciering zie ik mensen van corporaties, gemeenten, scholen, maar ook beleggers. Zij leren over en weer nieuwe perspectieven kennen. Zo is voor beleggers maatschappelijk rendement een relatief nieuw fenomeen."

Stop met brandjes blussen
Net als beleggers kijken volgens Van Bloois ook maatschappelijke organisaties meer naar benchmarks, om inefficiënties te voorkomen. "Er wordt minder gehandeld op buikgevoel en meer op harde cijfers over de prestaties van de organisatie. Vastgoedprofessionals in de publieke sector zijn echter nog te vaak bezig met brandjes blussen en te weinig met de lange termijn. Het gaat niet om het vastgoed zelf, maar om de bijdrage aan het behalen van de organisatiedoelstelling."

Over de auteur
Ron van Bloois is docent van de ASRE-opleidingen Asset Management Gemeentelijk en Maatschappelijk Vastgoed, Businesscase Zorgvastgoed en de blended course Vastgoedfinanciering.

In Control 2020Dit artikel verscheen eerder in In Control 2020, een uitgave van Bouwstenen voor Sociaal.