'Fiscaliteit kan de deal maken of breken'

Aan 't woord - woensdag, 27 januari 2021

'Fiscaliteit kan de deal maken of breken'

Door Johannes van Bentum

ASRE-docent Gerben Markink geeft studenten van de Master of Real Estate (MRE) het college "BTW en Overdrachtsbelasting" binnen het vak Legal Management. De recente vrijstelling voor starters heeft zijn vakgebied verder gecompliceerd, constateert hij.

De wetswijziging die de overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari verhoogt naar acht procent en starters op de woningmarkt een vrijstelling geeft, heeft ASRE-docent en belastingspecialist Gerben Markink flink wat werk bezorgd. "Ik kan het woord Groninger akte bij wijze van spreken niet meer horen. En nu zijn de notarissen natuurlijk nog steeds druk met adviezen aan starters."

In een Groninger akte wordt de overdracht van onroerend goed naar voren gehaald en de financiering op een latere datum opgenomen als ontbindende voorwaarde. Zo konden veel transacties worden gesloten vóór het nieuwe jaar, tegen het oude, lagere overdrachtstarief.

De nieuwe bepalingen voor de overdrachtsbelasting vindt hij een draak. "Het voordeel voor starters is tijdelijk. De Raad van State heeft deze maatregel dan ook afgeraden, maar dat advies was aan dovemansoren gericht. Daar kan ik in de collegezaal natuurlijk leuk over vertellen, maar als burger denk ik: 'Waanzin!'."

Wankele basis
De juridische basis onder de overdrachtsbelasting was al niet erg stevig, oordeelt Markink. "Maar ja, het is wel makkelijk heffen - vastgoed loopt niet weg. Maar nu wordt die gebrekkige rechtsgrond ook nog eens gecombineerd met politieke doelen. Dat maakt het helemaal een rommeltje. Het wordt een stuk complexer, maar daarmee ook interessanter voor ASRE-studenten en voor mij als docent."

Markink vond de overdrachtsbelasting - alles bij elkaar slechts twintig wetsartikelen – al aardig complex, bijvoorbeeld doordat nergens een duidelijke definitie van een woning wordt gegeven. "Inmiddels biedt de rechtspraak daarvoor wel enige houvast. Maar er worden met belastinginspecteurs nog steeds discussies gevoerd over bijvoorbeeld scholen die worden omgebouwd tot appartementen, of over een hotelpand dat voor 1955 ooit een woning was."

Bewijsrechtelijke vragen
De vrijstelling voor starters maakt het bouwwerk van de overdrachtsbelasting er niet steviger op. "Die roept bewijsrechtelijke vragen op. Hoe toon je aan dat je starter bent? Sinds 1 januari wordt voor het gemak iedereen een starter genoemd die tussen achttien en 35 jaar oud is en een woning koopt. Maar na 1 april wordt dat een nog relevantere vraag, als je een woning wilt kopen onder 400.000 euro."

De regels rond de vrijstelling zijn verre van waterdicht, ziet Markink. "Het huwelijksvermogensrecht maakt het in theorie mogelijk twee keer te profiteren, als partners om beurten als starter kopen … Daar moet de bank dan wel aan meewerken. En wat te denken van een alleenstaande starter die een woning koopt, verliefd wordt en vervolgens intrekt bij zijn partner? Of de starter die een baan in het buitenland accepteert? Moet die achteraf overdrachtsbelasting bijbetalen? Daar zal ongetwijfeld discussie over ontstaan."

Onbedoeld cadeautje
Dat het transformeren van kantoren naar woningen zo'n enorme vlucht heeft genomen, verbaast Markink niet. "Voor de BTW blijft het vaak een oud pand, dus is er geen BTW verschuldigd. Voor de overdrachtsbelasting gaat het om een nieuwe woning, dus wordt er bij starters geen overdrachtsbelasting afgedragen. Beide percentages voegt de ontwikkelaar dus toe aan zijn marge, volgens mij een onbedoeld cadeautje van de overheid. Heeft de wetgever daar eigenlijk wel over nagedacht?"

In elke afspraak tussen partijen die hij ziet, staat dat het fiscaal optimum wordt gezocht. Zo kan fiscaliteit een deal maken of breken. "Ja, dat is tricky. Er wordt veel geoptimaliseerd, door timing, door af te spreken wie sloopt en wie bouwt. En zelfs particulieren blijken bereid een bv te kopen in plaats van een pand. Dat kan namelijk zonder BTW en overdrachtsbelasting. Er ontstaat weliswaar een latentie voor de vennootschapsbelasting, maar daar kom je met de verkoper wel uit."

Per pandje of mandje?
Een zaak die professionele beleggers uit de slaap houdt is de overdrachtsbelasting op panden die in een mandje worden verkocht. "Als je tien panden die individueel tien miljoen zouden kosten in één deal koopt, krijg je in het zakelijk verkeer doorgaans een afslag. Maar voor de overdrachtsbelasting blijft de waarde volgens de belastingdienst honderd miljoen. Bereken je de overdrachtsbelasting nu echt per pandje of per mandje? MRE-alumna Sophie Hoogenberg heeft er haar scriptie over geschreven. Tot nu toe heeft de rechtbank de belastinginspecteur in het gelijk gesteld. Voor notarissen is dit een nare discussie. Zij weten niet zeker of zij het juiste bedrag hebben berekend."

Ook al beslaat de overdrachtsbelasting slechts twintig artikelen in het wetboek, Markink is voorlopig nog niet uitgekeken op zijn specialisme. "De discussies die er leven zijn echt magnifiek. Ik ben al een tijdje bezig in dit vak, maar wordt nog steeds verrast."