De paradigmawissel van mixed use

Aan 't woord - vrijdag, 18 december 2020

De paradigmawissel van mixed use

Door Docent

De stad ziet er anders uit dan pakweg dertig jaar geleden. Het is logisch dat grote vastgoedobjecten andere invullingen krijgen en beleggers kijken naar een nieuwe mix van functies in gebouwen in de stad.

De stad verandert, altijd. De populariteit van de stad nu is in historisch perspectief niet zo vanzelfsprekend. De stad heeft het lastig gehad, al doen de stedelijke gloriejaren van het afgelopen decennium dat bijna vergeten. En er zal weer een periode komen dat de stad het lastig heeft, misschien wel sneller dan we denken, versterkt door de ervaring van het opgesloten zitten in een te klein stedelijk appartement, met te weinig ademruimte in Covid-tijd.

De flinke vraag naar ruime woningen in de soms verre periferie van steden is een teken aan de wand. De verandering zien we ook in de verschillende stedelijke functies in de stad. Waar retail van oudsher de grootste waarde en voor beleggers de meeste stabiele rendementen vertegenwoordigden, is die rol nu overgenomen door woningen. En morgen misschien weer door zorgvastgoed. Het is een continue golfbeweging die maakte dat woningen in de stad in de afgelopen eeuwen al zo vaak van functie zijn veranderd, van woningen, naar kantoor, naar winkel en terug naar woningen. De stad verandert, altijd.

De stedelijke dynamiek staat in schril contrast tot de bijna ijzeren cohorten die we het beleggingslandschap van vastgoed zien. De assetclasses in het vastgoed zijn traditioneel vormgegeven en strak gedefinieerd. Knarsetandend accepteert een belegger in woningen een winkel in zijn portefeuille, die daarin vaak met het predicaat ‘bijvangst’ wordt afgedaan.

Asset liability
En het is niet anders voor beleggers in winkels, kantoren of logistiek. Gedreven door theoretisch en kwantitatief goed onderbouwde rendementsrisicoprofielen, die zich gemakkelijk laten vertalen in de ALM-berekening (asset-liability management), kiest een belegger voor een eendimensionale beleggingsrealiteit. Een woning, een winkel, een logistiekpand of een kantoor.

Maar de stad laat zich niet door ALM-modellen regeren. De veranderlijke veelvormigheid van stedelijke patronen en functies, de stedelijke dynamiek laten zich niet vangen in statistiek. We zien verschuivingen in functies, in gebieden. We zien winkels van binnenuit verkleuren, door ‘blurring’ vervagen de grenzen met horeca of met een eigentijdse werkplek. Hetzelfde zien we bij kantoren, een kantoor wordt steeds meer een café, soms zelfs letterlijk, zoals bij het nieuwe hoofdkantoor van Heineken Nederland in Leiden. En zelfs de woning verkleurt van binnenuit, wordt opeens als zorgobject gebruikt, als plek waar zonder moeite maandenlang thuisgewerkt wordt, of als plek waar– helaas zelden winstgevend – een webwinkel wordt gerund.

Woningen transformeren
De enige constante is de continue verandering. En die verandering zien we ook in gebieden. Het is bijna bijzonder te noemen dat die stedelijke realiteit in veel beleggingsvisies ontkend wordt. Werkgebieden verkleuren naar woongebieden, woongebieden verkleuren van achterstandsgebieden naar hippe woonwijken, waar we soms de nieuwe woningen weer zien transformeren in kantoren als de economie weer floreert. De openbare ruimte en het stedelijk groen slingert zich er omheen en veranderen mee.

boris
Vier voorbeelden van mixed use-gebouwen: Crossover in Amsterdam, Hoog Catharijne in Utrecht, Valley in Amsterdam en Westbeat in Amsterdam.

De belegger met de blik vooruit ziet de verandering en zoekt naar manieren om op die verandering in te spelen. Zijn horizon ligt immers twintig jaar in de toekomst. Binnen de traditioneel geformuleerde beleggingskaders gericht op single assetclass investments, kom je dan al snel terecht in categorieën die de toekomst lijken te ademen, investeren in datacenters of last-mile delivery. Maar die single asset class benadering is er een die de stedelijke dynamiek ontkent. Het lijkt daarbij a priori nogal risicovol om nu in te zetten op een statisch data- of logistiek-model dat over twintig jaar zijn waarde nog moet hebben. Veel veiliger lijkt het om in te zetten op de verandering, de verandering die er altijd is geweest, die er altijd zal zijn.

Monofunctionele investeringen
Mixed use is het antwoord op die verandering. Het is een paradigmawissel binnen de investeringswereld, niet de assetclass, maar de locatie bepaalt of een object interessant is voor een belegger. Het lijkt zo logisch in de wereld waar het traditioneel draait om locatie, locatie en locatie, maar het is een manier van denken die totaal niet past bij de traditionele monofunctionele investeringsstrategie.

Bij mixed use wordt geïnvesteerd in gebouwen op de allersterkste stedelijke locaties, locaties die bewezen hebben mee te veranderen met de stad. In de gebouwen passen verschillende functies, functies die in de loop van tijd kunnen veranderen. Mixed use is daarmee behalve een belegging in een object, vooral een locatiebelegging.

Stedelijke context
Mixed use-objecten bestaan per definitie uit een combinatie van verschillende functies. Belangrijke bouwstenen van de functiemix zijn woningen, winkels of kantoren, aangevuld met complementaire functies als horeca, leisure/cultuur, zorg, onderwijs, sport en (fiets)parkeren. De exacte verhouding tussen de verschillende functies is afhankelijk van de stedelijke context zoals de mate van verdichting, de aanwezigheid van stedelijke doelgroepen en stedelijke functies.

Belangrijk is de flexibiliteit, het zich kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden. Dit vergroot de verhuurbaarheid van het object, maar ook het duurzame gebruik. Een op de context afgestemde functiemix geeft de leefbaarheid en levendigheid van de buurt een impuls en daarmee ook de sociale veiligheid. Daarnaast wordt de ruimte in de stad beter benut, helpt het monocultuur te voorkomen en draagt het bij aan mobiliteitsreductie - mixed use als ESG-motor.

Nieuwe asset class
Door zijn karakteristieken lijkt mixed use ook financieel een winnaar te kunnen worden. Internationale analyses bieden een hoopvol beeld. De transactieprijs van multifunctionele gebouwen ligt internationaal meer dan 38 procent hoger dan die van monofunctionele gebouwen (bron: RCA 2020). In Nederland moet mixed use zich als nieuwe asset class nog bewijzen. Helaas zijn er nog geen statistieken beschikbaar om de ALM-modellen mee te vullen en de van oudsher kwantitatief ingestelde belegger te overtuigen. Maar de perspectieven voor mixed use als nieuwe assetclass zijn wel veelbelovend.

In Nederland liggen de beste plekken voor de mixed use-categorie in hoogstedelijke gebieden in de grootste steden, met het vooruitzicht van een sterke bevolkingsgroei. Binnen deze gebieden draait het om de locaties met een sterke identiteit. Ze zijn vooral met het OV en op de fiets goed bereikbaar. De plekken hebben een grote aantrekkingskracht op doelgroepen met een sterk stedelijke oriëntatie. Dit zorgt voor een grote diversiteit in bezoekers en passanten en levendigheid gedurende een groot deel van de dag.

Inkomsten uit meerdere functies
Die kracht van de stedelijke locatie maakt dat de mixed use-gebouwen een duidelijk perspectief bieden op een stabiel rendement met een lage risicopremie. Gecombineerd met een grote functionele flexibiliteit leidt dit op lange termijn tot een lage volatiliteit. De huurstroom is immers samengesteld uit huurinkomsten van meerdere functies. Deze functies doorlopen elk een eigen cyclus waardoor er diversificatievoordelen ontstaan. Het bruto aanvangsrendement voor mixed use-­objecten zal door het mengen van functies bovendien iets hoger liggen dan één traditionele functie en maakt het mogelijk een hoger direct rendement te genereren. Het zijn argumenten die de belegger hopelijk kunnen overtuigen om de singleassetstrategie voorzichtig los te laten, al is het maar in een hoekje van de beleggingsportefeuille.

Dat gemeenten op grote schaal klaar staan met ontwikkelposities voor mixed use is een ander krachtig argument voor de nieuwe asset class. Zowel voor bestaande objecten, vaak kwalitatief nog goede gebouwen die hun functie hebben verloren, maar met een nieuwe bestemming weer waarde kunnen krijgen, of voor binnenstedelijke verdichtingslocaties, waar met mixed use naast nieuwe functies ook levendigheid kan worden toegevoegd. Alles ruimte-intensief en dus verkeers-extensief, en zo passend bij de stad van de toekomst. Voor de belegger liggen hier kansen. In de waarschijnlijk langdurig laagrentende investeringsomgeving geldt voor hem immers een continue zoektocht naar rendement (yield). Hoe mooi is het om dat rendement te generen op locaties die bijdragen aan het beter functioneren van de stad?

Grotere schaal
Bij Syntrus Achmea zien we de potentie van mixed use. In de afgelopen jaren hebben we fors geïnvesteerd in kennisontwikkeling. Daarbij hebben we voor onze institutionele klanten op verschillende plekken multi-functionele gebouwen met succes weten te managen. En ervaring met mixed use is er. We staan daarmee nu samen met onze klanten klaar om op een grotere schaal vorm te geven aan de paradigmawissel in vastgoedinvesteringen. Mixed use - en daarmee investeren in duurzame en flexibele gebouwen op de beste plekken van Nederland - verdient een kans in de beleggingsportefeuilles, ongeacht of het nu wonen, winkelen of werken betreft. Met een knipoog naar de geschiedenis concludeer ik: "It’s the location, stupid!"

Over de auteur
ASRE-docent Boris van der Gijp is als director verantwoordelijk voor het asset management van de portefeuille commercieel vastgoed bij Syntrus Achmea en is een van de trekkers van het uitwerken van mixed use als beleggingspropositie.