Werking van de woningmarkt: 'Het is net mikado'

Aan 't woord - dinsdag, 13 oktober 2020

Werking van de woningmarkt: 'Het is net mikado'

Door Johannes van Bentum

Dr. Frans Schilder is één van de docenten van de nieuwe ASRE-opleiding Werking van de Woningmarkt. Hij ziet geen silver bullits die het woningtekort in één klap oplossen, maar overheidsingrijpen werkt volgens hem niet per se averechts.

Wat maakt de woningmarkt zo complex?

Frans Schilder"De publieke belangen die met wonen samenhangen. Wonen is de hoeksteen van het leven: zonder woning is het leven heel erg moeilijk – je hebt geen thuis, geen adres voor je post enzovoort. Hoewel de belangen dus groot zijn, heeft beleid zelden eenzelfde impact op ieders belangen. Wat voor de één gunstig uitpakt, pakt voor een ander juist negatief uit. Het afbouwen van de fiscale bevoordeling van het eigenwoningbezit is bijvoorbeeld gunstig voor toekomstige kopers, maar juist negatief voor huidige eigenaren. De tegenstrijdige belangen van verschillende groepen actoren - hier en nu, maar ook in de toekomst - vergen een zorgvuldige afweging van het te voeren woningmarktbeleid. Die afwegingen worden verder bemoeilijkt door de verwevenheid van het wonen met andere beleidsdomeinen. Ingrijpen in de huurtoeslagregeling moet worden afgestemd met het overige inkomensbeleid om echt effectief te zijn. En vanuit allerlei domeinen worden claims gelegd op de ruimte: er moet plek zijn voor wonen, maar ook voor natuur, mobiliteit, economie en energie."

Waarom heeft overheidsingrijpen doorgaans een averechts effect?

"Overheidsingrijpen heeft niet per se een averechts effect. Maar door de complexiteit van de woningmarkt en de verwevenheid met andere domeinen en sectoren is er vaak sprake van onbedoelde neveneffecten of zijn maatregelen minder effectief dan verwacht. De woningmarkt is een complex systeem dat deel uitmaakt van een nog complexere samenleving. Het is net mikado – trek op enig punt aan een stokje, en er gaan overal stokjes meebewegen. Dat is niet altijd helemaal te voorzien, ook omdat actoren op de woningmarkt lang niet altijd conform de theoretisch onderbouwde verwachting handelen. Mensen handelen lang niet altijd rationeel. En wanneer meerdere partijen samenwerken, is er ook automatisch sprake van meerdere belangen, soms ook op verschillende vlakken – de huisvesting van ouderen gaat niet alleen over een dak boven het hoofd, maar ook over zorg en welzijn. Soms kan het handelen dan niet-logisch zijn vanuit een vastgoedperspectief, maar wel vanuit een ander perspectief."

Wat is de snelste oplossing voor het woningtekort?

"Er bestaan geen silver bullets voor het woningtekort. Meer bouwen is niet van vandaag op morgen geregeld, ongeacht waar je het probeert te realiseren. En de vraag is of meer tempo zorgt voor de hoogste maatschappelijke meerwaarde. Andere belangen dienen ook in overweging te worden genomen. De meest hoopvolle route op dit moment is die van de Woondeals, zoals de minister die met verschillende regio’s heeft gesloten. In deze deals komen betrokken actoren, op het juiste schaalniveau (namelijk lokaal), samen om problemen op de woningmarkt in kaart te brengen en de beste oplossingen te formuleren gegeven de lokale context. Op het niveau van de regio komen immers alle belangen samen: natuur, landbouw, economie, mobiliteit, energie, wonen en zo voort. Op dat lokale niveau is ook sprake van voldoende legitimatie van gekozen oplossingen: plannen van een Haagse tekentafel kennen onvoldoende draagvlak in de regio. Betrokkenheid vanuit Den Haag is wel van belang: als stelselverantwoordelijke, als kennispartner, en (eventueel met middelen) meesturend opdat de som der regionale delen optellen tot het gewenste nationale doel."

Wat is jouw onderwerp in de opleiding?

"Ik ga in op de energietransitie en de woningmarkt. Eén van de domeinen waar grote internationale doelen, het Klimaatakkoord van Parijs, uitgewerkt moet worden in het 'echte' leven van mensen. Woningen moeten worden geïsoleerd, er moet gezocht worden naar alternatieve bronnen voor warmte, er moet regionaal hernieuwbare energie worden opgewekt (windmolens) enzovoort. De weinig tastbare doelen worden ineens tastbaar en komen bij mensen op het bord. Wat is er afgesproken, wat is er nodig, kan dat allemaal en hoe dan? Daar ga ik zeker geen definitieve antwoorden op geven, maar samen met de studenten op reflecteren – wat doen zij vanuit hun dagelijkse praktijk al, tegen welke barrières lopen zij aan, wat zien we in verschillende pilots en groene initiatieven en wat leren we hier nu van voor de nabije toekomst?"

De opleiding Werking van de Woningmarkt biedt professionals bij gemeenten, financiers, beleggers, woningcorporaties, adviseurs en makelaars zicht op hoe onderdelen van de woningmarkt elkaar beïnvloeden. Daarmee zijn zij in staat een eigen strategie op de woningmarkt te formuleren.

Werking van de woningmarkt: 'Het is net mikado'



Dr. Frans Schilder is één van de docenten van de nieuwe ASRE-opleiding Werking van de Woningmarkt. Hij ziet geen silver bullits die het woningtekort in één klap oplossen, maar overheidsingrijpen werkt volgens hem niet per se averechts.



Wat maakt de woningmarkt zo complex?



"De publieke belangen die met wonen samenhangen. Wonen is de hoeksteen van het leven: zonder woning is het leven heel erg moeilijk – je hebt geen thuis, geen adres voor je post enzovoort. Hoewel de belangen dus groot zijn, heeft beleid zelden eenzelfde impact op ieders belangen. Wat voor de één gunstig uitpakt, pakt voor een ander juist negatief uit. Het afbouwen van de fiscale bevoordeling van het eigenwoningbezit is bijvoorbeeld gunstig voor toekomstige kopers, maar juist negatief voor huidige eigenaren. De tegenstrijdige belangen van verschillende groepen actoren - hier en nu, maar ook in de toekomst - vergen een zorgvuldige afweging van het te voeren woningmarktbeleid. Die afwegingen worden verder bemoeilijkt door de verwevenheid van het wonen met andere beleidsdomeinen. Ingrijpen in de huurtoeslagregeling moet worden afgestemd met het overige inkomensbeleid om echt effectief te zijn. En vanuit allerlei domeinen worden claims gelegd op de ruimte: er moet plek zijn voor wonen, maar ook voor natuur, mobiliteit, economie en energie."



Waarom heeft overheidsingrijpen doorgaans een averechts effect?



"Overheidsingrijpen heeft niet per se een averechts effect. Maar door de complexiteit van de woningmarkt en de verwevenheid met andere domeinen en sectoren is er vaak sprake van onbedoelde neveneffecten of zijn maatregelen minder effectief dan verwacht. De woningmarkt is een complex systeem dat deel uitmaakt van een nog complexere samenleving. Het is net mikado – trek op enig punt aan een stokje, en er gaan overal stokjes meebewegen. Dat is niet altijd helemaal te voorzien, ook omdat actoren op de woningmarkt lang niet altijd conform de theoretisch onderbouwde verwachting handelen. Mensen handelen lang niet altijd rationeel. En wanneer meerdere partijen samenwerken, is er ook automatisch sprake van meerdere belangen, soms ook op verschillende vlakken – de huisvesting van ouderen gaat niet alleen over een dak boven het hoofd, maar ook over zorg en welzijn. Soms kan het handelen dan niet-logisch zijn vanuit een vastgoedperspectief, maar wel vanuit een ander perspectief."



Wat is de snelste oplossing voor het woningtekort?



"Er bestaan geen silver bullets voor het woningtekort. Meer bouwen is niet van vandaag op morgen geregeld, ongeacht waar je het probeert te realiseren. En de vraag is of meer tempo zorgt voor de hoogste maatschappelijke meerwaarde. Andere belangen dienen ook in overweging te worden genomen. De meest hoopvolle route op dit moment is die van de Woondeals, zoals de minister die met verschillende regio’s heeft gesloten. In deze deals komen betrokken actoren, op het juiste schaalniveau (namelijk lokaal), samen om problemen op de woningmarkt in kaart te brengen en de beste oplossingen te formuleren gegeven de lokale context. Op het niveau van de regio komen immers alle belangen samen: natuur, landbouw, economie, mobiliteit, energie, wonen en zo voort. Op dat lokale niveau is ook sprake van voldoende legitimatie van gekozen oplossingen: plannen van een Haagse tekentafel kennen onvoldoende draagvlak in de regio. Betrokkenheid vanuit Den Haag is wel van belang: als stelselverantwoordelijke, als kennispartner, en (eventueel met middelen) meesturend opdat de som der regionale delen optellen tot het gewenste nationale doel."



Wat is jouw onderwerp in de opleiding?



"Ik ga in op de energietransitie en de woningmarkt. Eén van de domeinen waar grote internationale doelen, het Klimaatakkoord van Parijs, uitgewerkt moet worden in het 'echte' leven van mensen. Woningen moeten worden geïsoleerd, er moet gezocht worden naar alternatieve bronnen voor warmte, er moet regionaal hernieuwbare energie worden opgewekt (windmolens) enzovoort. De weinig tastbare doelen worden ineens tastbaar en komen bij mensen op het bord. Wat is er afgesproken, wat is er nodig, kan dat allemaal en hoe dan? Daar ga ik zeker geen definitieve antwoorden op geven, maar samen met de studenten op reflecteren – wat doen zij vanuit hun dagelijkse praktijk al, tegen welke barrières lopen zij aan, wat zien we in verschillende pilots en groene initiatieven en wat leren we hier nu van voor de nabije toekomst?"



De opleiding Werking van de Woningmarkt biedt professionals bij gemeenten, financiers, beleggers, woningcorporaties, adviseurs en makelaars zicht op hoe onderdelen van de woningmarkt elkaar beïnvloeden. Daarmee zijn zij in staat een eigen strategie op de woningmarkt te formuleren.