Op woensdag 5 oktober 2016 vertrok een delegatie studenten van de ASRE specialisatie ‘Vastgoedbeleggen’, richting London. Student Dries Wijte, treasurer bij Woningcorporatie Eigen Haard, doet verslag van deze studiereis in de City.
Onder leiding van het ASRE – team bestaande uit Arthur, Stephanie en Nynke, werd iedereen na enige vertraging en een aantal taxirondes op hoogte behoedzaam door de
douane geloodst. Met een touringcar vervolgden we de rit naar het Holiday Inn aan de Old Street, in het westelijk deel van de City. De rit duurde als gevolg van de spits iets langer dan gepland met als bijkomend voordeel dat na het inchecken in het hotel direct de gang naar het restaurant Hoxton Grill kon worden gemaakt. Onder het genot van bites and beers c.q. wine ontvouwde Arthur het programma van de volgende dag waarna een ieder besloot vroeg te gaan slapen en niet naar Bar Zigfrid en Aquarius af te dalen.
Met een vrijwel volledig fris comité woonden we de volgende ochtend een lecture bij van Bill Rodney in de Cass Business School. Bill is een vaste spreker voor de ASRE en verzorgde een presentatie over mezzanine finance en private equity real estate. Bill sloot zijn lecture af door ons de fijne kneepjes van het modelleren in Excel bij te brengen waardoor we een nog verfijnder beeld van het waterfall effect van vastgoedfinanciering kregen. Na de lunch bij Cass namen we de tube naar Bond Street richting de IPD, inmiddels overgenomen door het Amerikaanse MSCI. Oprichter van de IPD, Ian Cullen vertelde over zowel het ontstaan als de waarde van de benchmark. Inmiddels is de index een gevestigde naam en heeft deze na de fusie met MSCI een dekking in 75 landen.
Onze volgende bestemming was The Howard Walden Estate. Simon Baynham en Jenny Hancock presenteerden ons het verhaal van deze unieke familiaire vastgoedbelegger en ontwikkelaar. ‘De Estate’ bezit een klein stukje London tussen het Regent’s Park en de wijk Mayfair, met een beleggingswaarde van circa €3 mld. In deze wijk worden kantoren, winkels en woningen verhuurd tegen exorbitante prijzen. In veelal monumentale gebouwen wordt door verfijnde ingrepen beschikbare ruimte geschikt gemaakt voor kleinschalige retail en bovenal voor de medische sector die hier uitgebreid resideert.
De Harley Street Medical Area bijvoorbeeld heeft hierdoor wereldwijde bekendheid en aantrekkingskracht op de rijken der aarden die hier voor specialistische ingrepen in privé – klinieken verblijven. Ook bekend is de revitalisatie van Marylebone High Street tot een onderscheidend winkelmilieu waar alles behalve bekende retailformules worden gefaciliteerd. Na een presentatie op kantoor namen Simon en Jenny ons mee door ‘hun’ wijk om de transformatie live te aanschouwen. De route leidde ons naar een gezellige pub waar we de estate -tour in stijl afsloten met real ales van lokale brouwerijen. Na een paar welverdiende versnaperingen en een bezoek aan de bar op de hoogste verdieping werd het avondprogramma pingpongend afgesloten.
Vrijdagochtend begon wederom bij Cass met een lezing van Stephen Lee. De heer Lee bracht ons de achtergrond als ook toegepast onderzoek ten aanzien van de Moderne Portefeuille Theorie bij. Hij ging in op de redenen van diversificatie van bijvoorbeeld pensioenfondsen, de mogelijke gevolgen van de brexit voor Londen en gaf inzicht in de vorming van economische locaties (economic locations) in Engeland. Door het spreiden van beleggingen in verschillende economic locations kan volgens hem een verbeterd optimaal rendement / risico profiel aan vastgoedbeleggingen worden bereikt. Onderzoek, van onder andere de heer Lee, laat dit in Engeland ook zien. Ondanks dat wordt er door beleggers bij voorkeur in Londen belegd en niet in de rest van Engeland.
Na de lunchbreak vertrokken we met de bus voor een rondrit naar East End, in het bijzonder het Olympisch park. We reden langs het voormalige Olympische dorp,
bezichtigden snel de Lee Valley Velodrome en konden zien hoe de Olympische Spelen hadden bijgedragen aan de upgrade van wat eens een verwaarloosd stukje stad in oost London was. Hierbij werd ondanks de hoge kosten ook nog goed nagedacht over de alternatieve aanwendbaarheid van stadions en het olympisch dorp. De woningen die zijn gebouwd voor de huisvesting van de sporters zijn inmiddels in gebruik als sociale woningbouw (affordable housing). Mocht u interesse hebben, 38 m2 kost slechts €400 Euro per week, wat voor Londense begrippen een koopje is. Verder werd duidelijk dat naast woningbouw de grootste uitdaging voor de groeiende bevolking ligt in het verbeteren van de luchtkwaliteit en het ontsluiten van het drukke centrum, via bijvoorbeeld de Cross Rail, betere treinverbindingen als ook een fietsroute langs de rivier naar het centrum.
De bus bracht ons vervolgens tot aan de voordeur van het prachtige pand van UBS Investment Bank waar we door Valentina Shegoyan, Jason Browne, Jasper Tans, Clara Commelini en – telefonisch- door Thomas Poos werden ontvangen. Valentina en Jason introduceerden ons in de wereld van de investeringsbank en lichtten toe dat UBS een van de grootste wereldwijde spelers is. De presentatie werd extra interessant vanwege de vele praktijkvoorbeelden van recente IPO’s en debt capital voor diverse vastgoedbeleggers. Het proces en de keuze om te komen tot een IPO is minder simpel dan het lijkt en vraagt enige flexibiliteit van bankiers en veel voorbereidend huiswerk ten aanzien van klanten gezien de soms zeer korte doorlooptijd.
Het bedrijfsbezoek werd afgesloten door een bezoek aan één van de twee enorme dealing rooms. Na het bezoek aan UBS was er tijd om op eigen initiatief wat te ondernemen voordat we gezamenlijk in China Town in Restaurant Orient Londen gingen dineren. Op zaterdagochtend stond na het ontbijt de bus klaar voor vertrek naar London Heathrow Airport. Na een soepele vlucht huiswaarts ging ieder zijn weegs.
De studiereis was perfect georganiseerd en heeft volop nieuwe inzichten opgeleverd. London is en blijft een prachtige en door de omvang indrukwekkende stad in continue verbouwing en vernieuwing, waar zeker op het gebied van vastgoed en beleggen veel attracties zijn.
Dries Wijte
Meer weten over de opleiding Vastgoedbeleggen? Ga naar de opleidingspagina.