Middeninkomens op de woningmarkt

Persbericht - maandag, 13 februari 2017

Middeninkomens op de woningmarkt

Door Seema Jurhawan

Ontwikkelingen in een veranderend economisch en maatschappelijk klimaat.

Er is op dit moment veel te doen om het ‘middensegment’ op de huurwoningmarkt. Er verschijnen met enige regelmaat studies die zich specifiek richten op de problematiek van dit grotendeels ontbrekende middensegment in de huursector (b.v. Groot et al. 2016, Schilder & Conijn 2015, Vlak et al. 2017). Ook de politiek heeft het thema omarmt. Minister Blok heeft de ontwikkeling van het middensegment tot één van de speerpunten van zijn beleid gemaakt en in diverse partijprogramma’s staan voorstellen die betrekking hebben op het middensegment van de huurwoningmarkt.

De te geringe omvang van een betaalbaar en toegankelijk middensegment wordt vaak gezien als een van de factoren die het goed functioneren van de woningmarkt in de weg staan (Conijn et al. 2016). Onder meer de verhuismobiliteit op de Nederlandse woningmarkt wordt er door gehinderd (Rouwendal & Van Ommeren 2006). Een belangrijke oorzaak van de geringe omvang van het middensegment in Nederland is de (impliciete) subsidiering van zowel de koopwoningen als de gereguleerde huurwoningen. Het middensegment wordt niet gesubsidieerd. Hierdoor wordt de woningmarkt verstoord (Conijn et al. 2016). Er wordt dan ook al lange tijd gepleit voor het afbouwen van dergelijke verstoringen (b.v. Conijn 2008, CSED 2010, Wonen 4.0 2012).

Door veranderingen in de Nederlandse samenleving en ook veranderingen op de woningmarkt is het aannemelijk dat de vraag naar betaalbare en toegankelijke huurwoningen in het middensegment in de nabije toekomst toeneemt. Er zijn steeds meer huishoudens met een tijdelijk arbeidscontract, die als gevolg daarvan moeilijker aan een koopwoning kunnen komen. Als zij daarbij ook teveel verdienen voor de sociale huursector komen zij in de knel. Aangescherpt beleid ten aanzien van de toewijzing van sociale huurwoningen en het werkdomein van corporaties draagt in ieder geval op korte termijn bij aan de moeilijke situatie van de huishoudens die op basis van het inkomen geen of beperkte toegang tot de koop- of de sociale huursector hebben.

De urgentie die blijkt uit de toenemende interesse voor het onderwerp hangt niet alleen samen met maatschappelijke trends, maar ook met de komende verkiezingen. Het kabinet Rutte II heeft een begin gemaakt met het doorvoeren van hervormingen aan de woningmarkt. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat een nieuw kabinet verdere hervormingen zal gaan voorstellen. Zowel vanuit de planbureaus als vanuit ambtelijke hoek worden daarvoor handreikingen geleverd (CPB/PBL 2016, SDG 2016).

In de discussie over de verdere hervorming van de woningmarkt is het van belang om voorstellen te bezien in een breder perspectief dan de specifieke sector waar deze op ingrijpen. In het rapport ‘Middeninkomens op de woningmarkt. Ontwikkelingen in een veranderend economisch en maatschappelijk klimaat’ wordt het onderzoek over het middensegment dat eerder in deze reeks is gepubliceerd, geactualiseerd. Dit rapport bevat een update van het onderzoek uit 2015, waarin de relatie tussen huishoudens met een middeninkomen enerzijds en het aanbod aan huurwoningen in het middensegment anderzijds, wordt beschreven (Schilder & Conijn 2015). Net als in dat onderzoek zal in dit rapport ook de verhouding tussen de koop- en de huursector worden beschreven.

In het ASRE onderzoekspaper over de middeninkomens komen Frans Schilder en Johan Conijn tot de volgende opsomming in de samenvatting:

Relatief weinig huurwoningen in het middensegment
Ondanks de groei van het middensegment is het aantal huishoudens met een middeninkomen aanmerkelijk groter. Deze huishoudens wonen ook in de koopsector. De middeninkomens vormen wel de grootste inkomenscategorie in het middensegment van de huursector. Bovendien kiest een fors deel van de huurders van huurwoningen in het middensegment bij verhuizing opnieuw voor een huurwoning in het middensegment.

Belangrijk trends wijzen op stijgende vraag
Er zijn verschillende belangrijke lange termijn trends beschreven, zoals aanpassingen van het beleid in de koopsector, flexibilisering van de arbeid en focus in de corporatiesector op de doelgroepen. Per saldo zullen deze trends leiden tot een groeiende vraag van de huishoudens met een middeninkomen naar huurwoningen in het middensegment.

Betaalbaarheid voor lage middeninkomens van belang
Voor de lage middeninkomens met een inkomen tussen € 34.911 en € 40.000 is bij 65% van de huishoudens een huur boven de liberalisatiegrens niet betaalbaar volgens de NIBUD-normen. Deze huishoudens hebben beperkt toegang tot de corporatiesector. Dit is een reden om bij de particuliere huurwoningen de ondergrens voor het middensegment te stellen op een huur van € 550.

Het aanbod aan huurwoningen in het middensegment neemt al enkele jaren sterk toe
De Nederlandse woningmarkt kent vanuit historisch perspectief een lange periode waarin de corporatie- en koopsector steeds groter werden. Dit is in belangrijke mate te verklaren door het ingrijpen van de overheid op de woningmarkt. Sinds enkele jaren neemt het aanbod aan huurwoningen in het middensegment echter weer toe. Deze toename komt deels door nieuwbouw, maar vooral door omzetting van koopwoningen naar huurwoningen (‘buy-to-let’). Deze toename doet zich in heel Nederland voor. Met name de toename van de particuliere huurwoningen met een huur tussen € 550 en de liberalisatiegrens is opmerkelijk.

Korte termijn verdere toename aanbod middensegment
De verwachting is gerechtvaardigd dat in ieder geval op de korte termijn het aanbod van huurwoningen in het middensegment verder zal toenemen. Deels komt dit extra aanbod door voortgaande nieuwbouw van institutionele beleggers. Van groot belang voor het extra aanbod is de omzetting van koopwoningen in huurwoningen door particuliere verhuurders (‘buy-to-let’). Vanaf 2014 is dit sterk toegenomen en zal met de zeer lage kapitaalmarktrente de komende jaren van belang blijven. Hierdoor neemt de koopsector af en neemt de druk op het middensegment in de huursector verder toe.

Verwachtingen voor het middensegment

In dit rapport is een beschrijvende analyse van het middensegment gepresenteerd die aansluit bij een eerdere rapportage (Schilder en Conijn, 2015). Op hoofdlijnen vinden we aan de hand van de nieuwe gegevens deels dezelfde resultaten: (i) het aanbod in het middensegment is waarschijnlijk kleiner dan de vraag, (ii) het aanbod in het middensegment is onvoldoende groot om een bijdrage te leveren aan het functioneren van de woningmarkt en (iii) bij een beschouwing van het middensegment zou niet alleen gekeken moeten worden naar de geliberaliseerde huurwoningen. Nu is wel duidelijker dat het middensegment sterk groeit, deels door omzetting van koopwoningen naar huurwoningen.

Bovenstaande komt uit het rapport ‘Middeninkomens op de woningmarkt’.

Wilt u het gehele rapport lezen dat 13 februari 2017 is verschenen? Download hier het rapport ‘Middeninkomens op de woningmarkt. Ontwikkelingen in een veranderend economisch en maatschappelijk klimaat’

Lees hier het eerder verschenen rapport ‘Middeninkomens en het middensegment. De ontbrekende schakel op de woningmarkt