Evaluatie verkoopproces Bijlmerbajes

Onderzoek - maandag, 21 januari 2019

Evaluatie verkoopproces Bijlmerbajes

Door Onderzoeker

Edwin Buitelaar, Ed Nozeman en Christine Oude Veldhuis

De verkoop van de Penitentiaire Inrichting Over-Amstel in Amsterdam (de Bijlmerbajes) in 2016-2017 had een afwijkende, niet eerder door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) gehanteerde procedure. Er vond in afstemming met de gemeente Amsterdam een gelijktijdige – dus niet de gebruikelijke gefaseerde en volgtijdelijke – en gelijkwaardige weging plaats van prijs en kwaliteit; van de bieding en van het stedenbouwkundig plan. Het besluit om deze afwijkende procedure te hanteren, werd voorzien van de afspraak om na verkoop de gehanteerde procedure te evalueren.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de Amsterdam School of Real Estate gevraagd om een onafhankelijke evaluatie van het verkoopproces met als doel ‘leren’ en waar nodig verbeteringen door te voeren. De centrale vraag van de evaluatie luidt: In hoeverre kan de verkoop van de Bijlmerbajes als geslaagd worden beoordeeld en onder welke voorwaarden kan de gevolgde aanpak ook worden toegepast bij toekomstige verkooptrajecten? Het geslaagd zijn van de verkoop wordt beoordeeld aan de hand van vijf criteria, te weten doelbereik, doeltreffendheid, doelmatigheid, transparantie en rechtmatigheid. De resultaten van die toetsing variëren. Van doelbereik lijkt over het algemeen sprake. Ook zijn die doelen tegen relatief lage kosten voor het RVB bereikt. Bovendien kan de procedure als transparant worden gekwalificeerd. Daartegenover staat dat het zeer de vraag is of het doelbereik komt door de gelijkwaardige en gelijktijdige weging van prijs en kwaliteit; andere factoren lijken op z’n minst even belangrijk, zo niet belangrijker. Daarnaast zijn de kosten voor marktpartijen, mede in relatie tot de winkans, zonder meer hoog te noemen. Tot slot is er twijfel of het risico van staatsteun en een aanbestedingsplicht met deze procedure volledig is geëlimineerd.

Er zijn twee alternatieven die dat doel ook dienen maar dan met minder negatieve bijeffecten. De eerste betreft een geoptimaliseerde versie van de openbare inschrijving met voorselectie. Serieschakeling van kwaliteits- en prijsbeoordeling, in plaats van parallelschakeling. De tweede betreft aanbesteding in plaats van verkoop. Immers, als de overheid vergaand wil sturen op de situatie na de transactie, dan heeft het meer de kenmerken van een ‘opdracht’, dan van een verkoop, en daarbij hoort dienovereenkomstig een aanbestedingsprocedure.

Ga naar de volledige ASRE researchpaper ‘Evaluatie verkoopproces Bijlmerbajes’ op Vastgoedbibliotheek.nl.

Voor vragen kunt u contact opnemen met: Edwin Buitelaar.