Philip Gallas volgde de afgelopen vier jaar de opleiding Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate. Voor zijn MSRE-scriptie koos hij als onderwerp de gevolgen voor de vastgoedsector van het Europese CO2-heffingssysteem dat nu al geldt voor industriële bedrijven. De EU wil dat ook gebouweigenaren in 2027 voor CO2-uitstoot gaan betalen. “Dat moet eigenaren en gebruikers stimuleren hun uitstoot terug te dringen.” Met zijn scriptie won Gallas de MSRE-scriptieprijs 2023, een studietegoed van 2500 euro. Tijdens ons gesprek met Philip Gallas over zijn MSRE-scriptie, duiken we dieper in de materie.
Gallas is senior analist bij de Europese logistieke tak van de Canadese vastgoedbelegger Dream Advisors. Een kleine vier jaar geleden maakte hij de overstap als fiscalist naar de vastgoedsector. Zijn MSRE-opleiding komt hem daarbij goed van pas.
Complexiteit van klimaatproblematiek als inspiratie voor onderzoek
Gallas’ interesse voor het Europese plan om gebouweigenaren te laten betalen voor de CO2-uitstoot van hun vastgoed werd gewekt tijdens een zogeheten Master Challenge. Tijdens dit onderdeel van de MSRE-opleiding zoeken studenten met docenten enkele dagen naar nieuwe, creatieve oplossingen voor een maatschappelijk probleem. Gallas onderzocht voor zijn scriptie hoe vastgoedbeleggers tegen het Europese heffingssysteem aankijken en of zij maatregelen zullen nemen om de uitstoot door hun gebouwen te beperken. “Het is nog de vraag of de CO2-heffing er komt. De verwachting is dat dit systeem in 2027 wordt ingevoerd. Dat is meteen ook wat mijn onderzoek lastig maakte. In grote lijnen is het systeem helder, maar op detailniveau is nog veel onduidelijk, zoals de prijs van CO2-uitstoot. Kort voor de invoering zal worden gekeken of de betaalbaarheid niet al te veel in het geding komt.”
Onderzoek naar duurzaamheid in de vastgoedsector
We vroegen Philip naar zijn keuze voor het onderwerp van zijn MSRE-scriptie. “Voor de Master Challenge die ik volgde las ik het boek van Leidse wetenschapper Paul Behrens The best of times, the worst of times. Het geeft inzicht in de stand van zaken rond de klimaatproblematiek. Veel boeken hierover zijn ronduit pessimistisch, of juist optimistisch. Dit boek schetst beide kanten en laat je zelf een afweging maken. Wat mij aansprak was de complexiteit van het probleem en de veelheid aan aspecten die ermee zijn verbonden: politiek, maatschappelijk, technisch, economisch. En de urgentie, er gaat een existentiële dreiging vanuit. Ik ontdekte dat er best veel onderzoek is gedaan naar duurzaamheid binnen vastgoed en dat duurzaamheidsinvesteringen ook financieel rendabel kunnen zijn. Maar op een of andere manier komt het nog niet echt van de grond. Want wie gaat dat betalen? Ik heb mijn onderzoek beperkt tot Nederlands vastgoed en private investeerders.“
Betalen in de vastgoedsector? Daar zijn we eigenlijk nooit zo van…
“Nee, dat klopt. Beleggers staan tweeslachtig tegenover het toekomstige heffingensysteem. Hoewel ze het in beginsel sympathiek vinden, zien ze het niet als dé game changer en verwachten zij meer van andere maatregelen. Het EU-heffingensysteem heeft voor hen meestal weinig urgentie. Er is kennelijk meer dwang door de overheid nodig, of een hoge CO2-heffing, om deze groep in beweging te krijgen. Private investeerders blijken namelijk wel gevoelig voor regelgeving, zeker als die het rendement beïnvloedt. Dat is precies waar het CO2-heffingssysteem zich op richt. Het is een systeem van regelgeving waar een financieel effect vanuit gaat.“
Het onderzoekstraject: van theorie naar praktijk
Hoe heb je het onderzoek aangepakt? “Allereerst heb ik een theoretisch kader geschetst, waarin ik heel breed naar marktwerking heb gekeken. En de invloed van externe effecten van CO2-uitstoot in het tragedy of the commons-probleem. Dat doet zich voor als iedereen natuurlijke hulpbronnen mag gebruiken, zonder ervoor te betalen. Hoe meer mensen dat doen, hoe minder maatschappelijk nut het oplevert. Je hebt twee stromingen. De ene zegt dat je voor het gebruik moet belasten. De andere stroming zegt: nee, je moet het aan de markt overlaten. Het CO2-heffingssysteem is een combinatie van beide. Want er worden emissierechten gecreëerd. Die kunnen vervolgens worden verhandeld of uitgewisseld. Het Europese CO2-heffingssysteem bestaat al een paar jaar in de industriële sector – het Europese Emission Trade System, ofwel ETS 1. Omdat dat dit zo goed werkt, is nu het plan dit ook voor de gebouwde omgeving in te voeren, ETS 2. Aan de hand van het theoretisch kader heb ik een vragenlijst opgesteld. Die heb ik voorgelegd aan tien private investeerders uit de hoek van family-offices, fondsen en beursgenoteerde beleggers. De uitkomsten van deze interviews heb ik geanalyseerd en langs de theorie gelegd.”
Verschillende perspectieven van investeerders
“Bij family offices zie je dat de langetermijnvisie belangrijk is, de instandhouding van het vermogen. Fondsen opereren wat meer opportunistisch, handelen meer op korte termijn, afhankelijk van de omstandigheden. Wat me opviel is dat eigenlijk alle partijen duurzaamheid sinds een aantal jaar op het netvlies hebben. De mate waarin dit wordt vertaald in concreet beleid verschilt per partij. De duurzaamheidsambitie ligt vaak vast in visie, doelstellingen en convenanten.”
De weg voorwaarts voor duurzaam vastgoed
En de conlusie? “Dat is een hybride conclusie. Aan de ene kant merk je een positieve houding ten opzichte van ETS 2. Mensen zien het als een krachtig en efficiënt middel. Er zitten ook elementen in van true pricing en de gebruiker betaalt. Of het ook werkelijk de business case verandert en leidt tot meer duurzaamheidsinvesteringen is niet direct te zeggen. Als je het plat slaat is mijn verwachting dat er over een paar jaar een prijskaartje aan CO2-uitstoot hangt. Hierop zal de markt moeten anticiperen. Voorlopig lijken de effecten van ETS 2 nog beperkt. De mensen die ik heb gesproken verwachten grotere effecten van andere zaken. Woningbeleggers zijn nu bijvoorbeeld bezig met de WWS-puntengrens, maar je kunt ook denken aan geopolitieke ontwikkelingen, inflatie, maatschappelijke druk vanuit aandeelhouders, banken of taxateurs. Vanuit al deze hoeken komt er meer nadruk op duurzaamheid te liggen en dit wordt steeds concreter.”
Verrassingen tijdens onderzoek
“Ik had wel verwacht dat men beseft dat deze regelgeving niet meer weggaat en dus anders naar rendementsberekening op de lange termijn gaat kijken . Anders is vastgoed niet future proof en is het onverkoopbaar. Het is de vraag wie die Europese heffingen gaat betalen. Zijn dat de eigenaren of de gebruikers van het vastgoed? Nu het woningaanbod krap is, zullen dat vooral woninghuurders zijn. In de kantorenmarkt zou dat juist andersom kunnen zijn. In Europa ligt de nadruk nu op verduurzaming, maar in opkomende markten als India en China spelen andere prioriteiten. Als Europa uitstoot gaat beprijzen worden producten en diensten duurder. Je moet in het oog houden dat er een politieke component aan zit. Je kan het technisch en systematisch helemaal uitdenken, maar uiteindelijk moet de politiek dit systeem verkopen en moet het aantrekkelijk worden de groene keuze te maken in plaats van de grijze.”
Een mooie beloning voor de MSRE-scriptie
“Ik vond het interessant om verschillende typen investeerders te spreken. Ik heb een fiscale achtergrond en ben overgestapt naar de vastgoedsector. Het onderzoeken en schrijven naast een jong gezin en baan was zwaar, maar ik had er wel plezier in. ” En toen won je de scriptieprijs. Hoe was dat? “Een volslagen verrassing. Ik voelde me zeer vereerd. Het was een leuke beloning na mijn overstap als fiscalist naar de vastgoedkunde. Er hangt ook een geldbedrag aan, een studietegoed van 2.500 euro. Ik kan dat inzetten voor een specifieke cursus of congres. Ik heb nog geen tijd gehad daarover na te denken. Nu is het tijd meer aandacht te geven aan thuis en het werk. Ik denk aan een congres of een projectbezoek ergens binnen Europa.”